Andalalin, Menuju Pengembangan Graha Padma yang Lebih Besar

Pengembang properti PT Graha Padma Internusa (GPI) bersiap melaksanakan kebijakan Andalalin sebagai salah satu persyaratan wajib dari Perizinan Berusaha Berbasis Resiko yang harus dipenuhi oleh pemilik usaha pengembang perumahan dalam rangka pengembangan kawasan Graha Padma yang berkelanjutan.

Pada dasarnya, setiap rencana pembangunan pusat kegiatan, permukiman, dan infrastruktur yang akan menimbulkan gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban, dan kelancaran lalu lintas dan angkutan jalan (“LLAJ”) wajib dilakukan Andalalin. Dasar hukum kajian Analisis Dampak Lalu Lintas tertuang pada Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009 Mengenai Lalu Lintas dan Angkutan Jalan yang berbunyi “Setiap rencana pembangunan pusat kegiatan, permukiman, dan infrastruktur yang akan menimbulkan gangguan Keamanan, Keselamatan, Ketertiban, dan Kelancaran lalu lintas dan angkutan jalan wajib dilakukan Analisis Dampak Lalu Lintas.“

Andalalin atau Analisis Dampak Lalu Lintas adalah prosedur kajian atau studi yang dilakukan untuk mengetahui dan mengendalikan dampak lalu lintas yang timbul akibat pembangunan, kegiatan dan atau aktivitas di sekitar area tersebut. Lalu lintas yang dimaksud bisa berupa sarana transportasi, infrastruktur umum hingga mobilitas masyarakat di sekitar wilayah pembangunan. Hasil dari kajian ini nantinya diserahkan kepada pemerintah dalam bentuk dokumen dan dievaluasi secara menyeluruh.

Pembangunan yang dimaksud bisa meliputi pusat perbelanjaan, perhotelan, kawasan perumahan, pembangunan infrastruktur, bangunan industri atau pabrik, dan tipe bangunan komersial lainnya. Dalam hal ini PT Graha Padma Internusa berencana menggarap sebuah pengembangan kawasan mixed use yang terdiri dari perkantoran, tempat tinggal/perumahan dan pusat komersial/Central Business District (CBD) yang dikembangkan menjadi satu kesatuan dan dibangun dalam satu kesatuan kawasan.

Ir. Andi Nugroho S.E, M.Eng, M.Ec.Dev, IPM selaku konsultan AMDAL dan Andalalin PT GPI mengatakan, sebagai developer perumahan, ada pengembangan Graha Padma tahap kedua seluas 202 hektare.

“Jadi dalam waktu dekat akan ada pengembangan Graha Padma tahap kedua seluas 202 hektare dari hampir 350 hektare kawasan milik PT. Graha Padma Internusa yang sudah dikuasai. Untuk melaksanakan pengembangan tersebut maka harus ada beberapa izin yang dilalui. Salah satunya Andalalin, yaitu Analisis Dampak Lalu Lintas. Kewajiban menyusun Andalalin ini sesuai dengan peraturan pemerintah dan dipersyaratkan di Undang-Undang. Untuk pengembangan dan pendirian bangunan atau kawasan komersial dengan luasan tertentu dengan bangkitan lalu lintas tinggi secara tidak langsung memiliki pengaruh terhadap kondisi lalu lintas di sekitarnya. Dengan begitu, di beberapa daerah dengan tingkat kepadatan penduduk yang relatif tinggi/padat, maka Andalalin menjadi persyaratan wajib yang harus dipenuhi oleh pemilik usaha,” ungkapnya kepada Tim Padmanews saat diskusi persiapan Sidang dan Kunjungan Lapangan Andalalin dengan Kementerian Perhubungan, Korlantas, PUPR Pusat dan dinas-dinas terkait di Kantor PT. Graha Padma Internusa, Semarang, baru-baru ini.

Seperti diketahui bersama, suatu daerah atau kawasan harus mempunyai sistem manajemen rekayasa lalu lintas (MRLL) yang baik agar lalu lintas yang berada di dalamnya dapat berjalan secara efektif dan efisien. Kendaraan dalam sistem managemen lalu lintas dapat dianalogikan seperti sel darah pada sistem peredaran darah. Tujuannya adalah kelancaran transportasi kendaraan, meminimalkan kemacetan dan meniadakan kecelakaan. Dalam suatu kawasan ada beberapa hal makro yang harus diperhatikan selain aspek lalu lintas, yaitu dampak atau masalah lingkungan hidup, kesesuaian dengan masterplan, dan hubungan dengan masyarakat sekitarnya (faktor sosial).

Andi mengungkapkan, leading sector untuk Andalalin Graha Padma ada di tingkat Kementerian Perhubungan Direktorat Perhubungan Darat, karena klasifikasi jalan masuk ke Graha Padma adalah jalan nasional.

“Jadi ada klasifikasi jalan nasional, jalan provinsi, jalan kota/kabupaten, dan semuanya memiliki leading sector sendiri-sendiri.  Kalau level nasional masuknya di Kementerian Perhubungan, provinsi ada di BPTD (Balai Pengelola Transportasi Darat), dan untuk tingkat kota/Kabupaten ada di Dishub Kota/Kabupaten,” ujarnya.

Lebih lanjut dalam pertemuan tersebut, kata Andi,  Kunjungan Lapangan ini memang satu momen yang jarang terjadi. Hal ini dikarenakan Kementerian Perhubungan hanya melakukan koordinasi dan kunjungan lapangan jika Andalalin yang diajukan masuk kategori jalan nasional bangkitan tinggi dengan resiko tinggi. Jadi mereka juga memanggil pihak-pihak yang ada kaitan langsung dengan pengembangan Kawasan mixes use Graha Padma Tahap 2 ini.

“Kunjungan lapangan dari Jakarta ini mengundang beberapa dinas dan instansi seperti Korlantas, PUPR, Balai Besar Pelaksanaan Jalan Nasional dan Dinas Perhubungan. Lengkap, dari level nasional, provinsi, dan kota. Semuanya ada,” ujarnya.

Memberikan Solusi

Beberapa daerah sudah mulai mengimplementasikan kebijakan Andalalin sebagai salah satu syarat memperoleh PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Bahkan, beberapa daerah juga menjadikan Andalalin sebagai salah satu syarat yang harus disertakan saat ingin mengurus SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Pada dasarnya Andalalin menjadi salah satu persyaratan wajib dari kedua produk perijinan tersebut dan berlaku secara nasional.

Andi memberikan contoh mengenai Sertifikat Laik Fungsi (SLF). SLF sendiri sudah diwajibkan mulai sekitar 2016. Hanya saja, dulu sifatnya masih sosialisasi. Masyarakat dan pelaku usaha belum tahu akan pentingnya SLF. Sebagai contoh adalah rumah sakit (RS). Rumah sakit jika tidak ber-SLF, tidak bisa bekerja sama dengan BPJS Kesehatan.  Kemudian industri dan pabrik-pabrik untuk keperluan ekspor biasanya dipersyaratkan oleh negara-negara tujuan ekspor.

Bahkan rumah sendiri juga bisa di-SLF-kan. Tapi SLF itu tergantung kepentingannya juga, dikarenakan ada biaya dan jangka waktu 10 tahun. Nanti setelah 10 tahun bisa diperpanjang. Kalau SLF bangunan komersial jangka waktunya lima tahun,  kemudian bisa diperpanjang per lima tahunan.

“Sebenarnya sebagai konsultan Andalalin, kami  memberikan solusi dan memecahkan masalah jika nantinya akan ada kegiatan, ada lalu lintas yang bertambah di area-area tersebut, terutama pusat kegiatan tersebut akan menjadikan bangkitan dan tarikan baru yang menambah beban jalan dan kemacetan di persimpangan terdekat. Nah kita memberikan solusi dan menerima masukan dari berbagai instansi supaya menjadi satu kawasan yang memang secara lalu lintas lancar, nyaman, dan meminimalisasi kecelakaan serta kemacetan. Jadi yang kita diskusikan ini adalah solusi-solusi yang terbaik. Kami membahasnya secara lengkap. Karena yang hadir juga komplit, dari tingkat pusat yaitu kementerian, provinsi, dan kota,” papar Andi.

Karena level nasional , maka level di bawahnya harus terlibat. Namun jika level kota misalnya, maka yang ada di atasnya tidak perlu dilibatkan.

Dengan pembangunan berskala besar ini, tentu melibatkan berbagai sektor. Selain Andalalin, Graha Padma juga sedang membuat dokumen AMDAL  (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) GPI Tahap 2. AMDAL secara singkat dapat diartikan suatu kajian untuk mengetahui dampak lingkungan yang disebabkan oleh adanya sebuah kegiatan yang direncanakan.

“Jadi nantinya kami menangani dua perizinan, AMDAL Mixed use dan Andalalin. Semua itu sebagai persyaratan utama pelaku usaha untuk izin lebih lanjut seperti IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) atau sekarang namanya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Kemudian nanti juga akan ada lagi setelah pembangunan selesai, namanya Sertifikat Laik Fungsi (SLF)” paparnya.

Adapun klasifikasi untuk mendapatkan Ijin Lingkungan ada tiga jenis, tergantung besar kecilnya usaha dan luas bangunannya. Paling kecil dan sederhana adalah SPPL (Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup). Kemudian di atasnya ada UKL-UPL, dan level yang paling tinggi adalah AMDAL jika bangunan yang akan dibangun diatas 10.000 m².

Saat ini Pemerintah membuat peraturan-peraturan, terutama pada tingkat pemerintah daerah dengan tujuan agar supaya para pelaku usaha tidak sembarangan dalam membangun dan mengembangkan usahanya. Semua harus ada perencanaan yang baik, mitigasi resiko, analisis yang lengkap dan komprehensif serta dibuat alternatif-alternatif solusi akan calon masalah di masa sebelum pembangunan (pre-development), ketika pembangunan/konstruksi (development) dan setelah pembangunan (post-development).

“Makanya ketika kita sosialisasi publik sebagai salah satu persyaratan di AMDAL,  kita laksanakan sudah satu bulan yang lalu. Kita mengundang unsur masyarakat, LPMK dan seluruh perangkat pemerintah dari level RT, RW, lurah dan camat. Ada dua kecamatan dan tiga kelurahan yang nantinya akan terimbas dari pengembangan GPI ini, namun semuanya sudah dibahas dan dituangkan dalam komitmen bersama. Pelaksanaan sosialisasi publik tersebut sangat kondusif dan tertib. Suasana kondusif dari kegiatan tersebut memang sebagai buah yang manis dari komitmen hubungan baik jangka panjang yang dibina sejak lama oleh pihak  managemen GPI dengan masyarakat dan penduduk sekitar. Selain itu GPI juga membuka lapangan kerja dengan memprioritaskan masyarakat sekitar jika memiliki kualifikasi dan persyaratan yang diwajibkan dalam rekrutmen tersebut.

Saya sendiri secara pribadi meyakini Graha Padma sebagai salah satu pelaku usaha yang memang memperhatikan dan concern terhadap peraturan-peraturan yang berlaku dan memenuhi semuanya dengan baik step by step,” tandasnya.

Jika persyaratan-persyaratan tadi sudah dipenuhi semua, tahun ini Graha Padma bisa memulai big project dan pengembangan Kawasan mixed use yang memang sudah direncanakan jauh-jauh hari sebelumnya. Pengurusan AMDAL dan Andalalin sebenarnya sudah diawali ketika pandemi. Berhubung ada pandemi, jadi di instansi sendiri tidak ada tatap muka dan tidak bisa ada pertemuan.

“Nah seperti itu yang menjadi kendala, termasuk sosialisasi publik juga, karena tidak boleh mengumpulkan orang/masyarakat. Kalau belum sosialisasi publik, tentu tidak bisa naik ke tahap berikutnya,” ujarnya.

PadaPasal 4 PP 30/2021menegaskan bahwa hasil ANDALALIN yang terintegrasi dengan analisis mengenai dampak lingkungan hidup (“AMDAL”) atau upaya pengelolaan lingkungan hidup dilaksanakan dalam rangka memenuhi perizinan berusaha dalam kegiatan pendirian kawasan atau bangunan.

 “Dalam Andalalin, kita mengatur manajemen resiko lalu lintas (MRLL), mengatur jenis dan peletakan rambu-rambu, marka jalan, peletakan dan jumlah APILL serta mengatur akses keluar masuk kawasan. Pelaksanaan pengembangan Kawasan ini nantinya dibagi dalam 3 tahap dengan durasi total maksimal sampai 50 tahun. Tiap tahapan ada analisis dan apa saja yang harus dilakukan managemen Graha Padma agar tidak ada kendala atau masalah ketika telah mencapai tahap tersebut. Kajian ANDALALIN memberikan masukan dan solusi dari permasalahan lalu lintas yang semakin komplek dengan pertambahan kendaraan baik roda 4 maupun roda 2 yang tidak diimbangi dengan bertambahnya sarana dan infrastruktur jalan. Semua data yang ada harus dikomparasikan. Contoh, kemarin kita menunggu masterplan-nya. Jadi kalau tidak ada masterplan, kita tidak bisa tahu jumlah dan type rumah, berapa keluarga yang tinggal, jenis dan jumlah kendaraan, itu semua harus ada hitungannya. Meskipun prediksi, tapi prediksi itu harus dibuat seakurat mungkin dan dengan skema perkembangan hunian dan kendaraan yang wajar dan bisa dipertanggungjawabkan. Kalau polos dan tidak didukung data dari proyeksi masterplan, maka tidak akan bisa dilakukan analisisnya” paparnya.

Adapun proyeksi pengembangan kawasan ini sampai 50 tahun ke depan. Hal ini dikarenakan masih ada beberapa langkah pembangunan yang memakan banyak waktu . Setelah seluruh perijinan ini jadi, maka langkah selanjutnya adalah proses pengurukan dan pematangan lahan dengan proyeksi waktu total hingga 5-10 tahun ke depan.

“Jadi pengembangan GPI Tahap 2 ini merupakan suatu big project jangka panjang. Segala langkah pengembangan beserta mitigasi resiko dari beberapa aspek sudah dipikirkan, direncanakan, dianalsisi dan dibuat komitmennya diawal melalui piranti-piranti perijinan seperti AMDAL dan ANDALALIN. Prosedur dan isi di dalamnya sangat lengkap dan terintegrasi sehingga membuat semua stakeholder atau pihak-pihak yang berkepentingan di dalamnya, baik itu pemerintah, pelaku usaha, masyarakat sekitar, dan bahkan penduduk Graha Padma sendiri terlibat secara aktif ikut mengawal Pengembangan Mixed Use Graha Padma ini dengan baik dan bertanggungjawab sesuai porsi dan kewenangannya. Dengan lahan yang sangat besar mencapai hampir 350 hektare dan pengembangan di dalamnya yang super lengkap dengan konsep mixed use– nya. Ke depan Kawasan CBD dan Perumahan Graha Padma diharapkan bisa menjadi pusat Kawasan yang paling besar dan berkembang di area Semarang Barat dan menjadi magnet/daya tarik bagi daerah lain di sekitarnya serta menjadi kebanggaan warga Kota Semarang pada umumnya.” tandas Andi menutup perbincangan. (Sasy)